Skuteczna egzekucja z nieruchomości - praktyczny przewodnik dla wierzycieli

Często pokutuje przekonanie, że gdy sprawa trafia do komornika, na rozmowy jest już za późno. To błąd. Egzekucja komornicza, mimo że jest etapem przymusowym, wciąż pozostawia przestrzeń do porozumienia.

Poniżej wyjaśniamy, dlaczego warto rozważyć ugodę nawet na tym etapie i jak przeprowadzić to bezpiecznie, by nie pogorszyć swojej sytuacji prawnej.

Czy można zawrzeć ugodę, gdy komornik już działa?

W życiu bywa różnie – sytuacja dłużnika może ulec zmianie, może pojawić się członek rodziny lub osoba trzecia chętna do spłaty zobowiązania. Fakt, że sprawa jest już na etapie egzekucji, absolutnie nie wyklucza ugodowego zakończenia sporu.

Co więcej, w praktyce takich ugód zawiera się całkiem sporo. Często okazuje się to rozwiązaniem, na którym zyskują wszyscy.

…

Ugoda w toku egzekucji z nieruchomości – podstawowe zasady i korzyściDowiedz się więcej »

Proces egzekucji z nieruchomości kończy się ściśle określonymi zdarzeniami, których skutków (np. utraty nieruchomości) nie można już odwrócić.

Choć Kodeks Postępowania Cywilnego [1] (KPC) wyznacza jedną, surową granicę dobrowolnej spłaty (art.981 KPC), niektóre wypowiedzi orzecznictwa można wykorzystać do tego, aby uratować nieruchomość, płacąc również po zamknięciu przetargu.

I. Termin bezpieczny

Dla dłużnika szukającego pełnej gwarancji prawnej istnieje tylko jeden niepodważalny moment, który automatycznie prowadzi do zakończenia egzekucji: zamknięcie przetargu.

Ochrona potencjalnego nabywcy

Po zamknięciu przetargu pojawia się potrzeba pewnej ochrony dla nowego podmiotu, który pojawia się w postępowaniu – potencjalnego nabywcy, który w przetargu złożył najwyższą cenę.

…

Do kiedy można spłacić dług, aby ocalić zajętą nieruchomość? Kluczowy moment w egzekucjiDowiedz się więcej »

Gdy sprawa egzekucyjna utknęła w sądzie na wiele miesięcy, a pismo do Przewodniczącego Wydziału nie przyniosło rezultatu, pozostaje sięgnięcie po skargę na przewlekłość postępowania.

To już nie jest prośba ani sugestia – to formalne postępowanie sądowe, które uruchamia mechanizm naprawczy w systemie wymiaru sprawiedliwości.

Natychmiastowy efekt mobilizujący – kluczowa obserwacja z praktyki

Skarga na przewlekłość ma jedną niezwykłą cechę, o której niewielu wie: nie trzeba czekać na jej formalne rozpoznanie, by zobaczyć efekty. Sam fakt wpłynięcia skargi do sądu uruchamia błyskawiczną reakcję.

Sąd, dowiadując się o skardze, natychmiast podejmuje czynności w celu zniwelowania skutków przewlekłości. Sprawa, która czekała miesiącami, nagle rusza z miejsca – wydawane są postanowienia, wyznaczane terminy rozpraw. Wszystko to dzieje się w ciągu kilku dni od złożenia skargi, jeszcze zanim sąd wyższej instancji w ogóle zacznie ją rozpoznawać.

…

Skarga na przewlekłość postępowania sądowego – jak zmobilizować sąd do działaniaDowiedz się więcej »

Zdarza się, że sprawa egzekucyjna utknie w sądzie na kilka tygodni lub miesięcy. Brak aktywności sądu często blokuje komornika i powoduje frustrację wierzyciela. Zanim jednak sięgniesz po skargę na przewlekłość postępowania, warto spróbować prostszego środka reakcji – pisma do Przewodniczącego Wydziału.

Kim jest Przewodniczący Wydziału i jakie ma obowiązki

Przewodniczący Wydziału to sędzia, który stoi na czele określonego wydziału sądu – np. Wydziału Cywilnego (który nas interesuje najbardziej) czy Wydziału Gospodarczego. Jest bliżej codziennych spraw niż Prezes sądu i odpowiada za „całokształt pracy w wydziale w zakresie spraw sądowych”.

Regulamin urzędowania sądów powszechnych wprost wskazuje jego obowiązki. To Przewodniczący Wydziału:

…

Pismo do Przewodniczącego Wydziału – prosty sposób na „ruszenie” sprawy egzekucyjnejDowiedz się więcej »

W sprawach egzekucyjnych wiele czynności jest zarezerwowanych dla sądu. Generalnie obowiązuje zasada: „im poważniejszy temat” (a takim jest egzekucja z nieruchomości), tym większa rola sądu.  

Dopóki dany etap sądowy nie zostanie zakończony, komornik nie będzie mógł podejmować dalszych czynności.

A sądy, niestety, często działają w tempie dalekim od oczekiwań wierzycieli.

Kiedy sąd jest niezbędny w egzekucji

Sąd podejmuje między innymi następujące czynności związane z egzekucją z nieruchomości:

• Nadanie klauzuli wykonalności– bez tego nie rozpoczniemy egzekucji
• Rozpoznawanie skarg na czynności komornika – gdy nie zgadzamy się z działaniami komornika
• Nadzór nad licytacją i wydanie postanowienia o przybiciu – wybór licytanta
• Wydanie postanowienia o przysądzeniu własności – przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę
• Rozpoznawanie zarzutów do planu podziału – nadzór nad podziałem środków uzyskanych ze sprzedaży.

…

Bierność sądu w postępowaniu egzekucyjnym – jak sobie z nią radzićDowiedz się więcej »

Gdy wszystkie łagodniejsze środki zawiodły, a egzekucja nadal nie przynosi żadnych efektów, pozostaje sięgnięcie po skargę na przewlekłość postępowania.

To już nie jest zwykłe pismo czy prośba o interwencję — to formalne postępowanie sądowe, które może przynieść realne efekty i zmobilizować opieszałego komornika do działania.

Specyfika skargi na przewlekłość w postępowaniu egzekucyjnym

W przeciwieństwie do pisma do Prezesa Sądu czy wniosku o przekazanie sprawy innemu komornikowi skarga na przewlekłość wymaga starannego przygotowania merytorycznego i spełnienia konkretnych wymogów formalnych wynikających z ustawy z dnia 17 czerwca 2004 r. o skardze na naruszenie prawa strony do rozpoznania sprawy bez nieuzasadnionej zwłoki [1].

Nie wystarczy ogólne stwierdzenie o bezczynności komornika. Konieczne jest wykazanie konkretnych okresów bezczynności, wskazanie czynności, które powinny zostać podjęte, oraz uzasadnienie, dlaczego ich brak stanowi naruszenie prawa do rozpoznania sprawy w rozsądnym terminie.

…

Skarga na przewlekłość egzekucji komorniczej: ostateczne rozwiązanie w walce z biernościąDowiedz się więcej »

Jeśli współpraca z komornikiem prowadzącym egzekucję z nieruchomości nie układa się tak, jak powinna, wierzyciel nie jest bezradny. Istnieje możliwość złożenia wniosku o przekazanie sprawy innemu, potencjalnie sprawniejszemu komornikowi.

Aby to zrobić, trzeba jednak spełnić pewne specyficzne wymagania i działać strategicznie.

Podstawa prawna i wymogi formalne przekazania sprawy

Możliwość przekazania sprawy innemu komornikowi wynika wprost z art. 10 ust. 9 Ustawy o komornikach sądowych [1].

Zgodnie z tym przepisem:

Na wniosek wierzyciela komornik przekazuje sprawę egzekucyjną wskazanemu przez wierzyciela komornikowi właściwemu zgodnie z przepisami ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Do wniosku wierzyciela dołącza się pisemną zgodę wskazanego komornika na przyjęcie sprawy.

…

Jak przekazać sprawę egzekucyjną innemu (sprawniejszemu) komornikowiDowiedz się więcej »

Kiedy egzekucja nie idzie po naszej myśli, a komornik jest bezczynny, mamy do dyspozycji narzędzie, z którego rzadko się korzysta, a które jest niezwykle skuteczne: interwencję Prezesa Sądu Rejonowego. Zamiast czekać w nieskończoność na ruchy komornika, można zwrócić się do jego bezpośredniego nadzorcy, aby przywrócić sprawę na właściwe tory.

Co znajdziesz w tym artykule:

• Różnicę między nadzorem judykacyjnym a administracyjnym
• Podstawę prawną interwencji u Prezesa Sądu
• Wskazówki dotyczące konstrukcji pisma
• Przykłady problemów, które może rozwiązać interwencja.

Nadzór judykacyjny i administracyjny

Prezes sądu nie ma uprawnień do wydawania komornikowi poleceń, które wkraczałyby w sferę orzeczniczą, na przykład nie może mu nakazać zmiany wyników opisu i oszacowania lub uchylenia zajęcia rachunków bankowych. Tego typu czynności należą do tak zwanego nadzoru judykacyjnego.

Aby wywołać taki skutek, należy złożyć odpowiednie środki odwoławcze, które są przewidziane w Kodeksie postępowania cywilnego.

…

Nadzór Prezesa Sądu: jak i kiedy pisać skargę na komornikaDowiedz się więcej »